مشارکت در ساخت چیست

در این مقاله به تشریح فرآیند مشارکت در ساخت در تهران پرداخته تا خواننده در نهایت نسبت به مزایا و معایب آن واقف گردد.

در پروسه ی مشارکت در ساخت، دو طرف وارد یک قرارداد مشارکت در طول ساخت بنا می شوند. طرف اول مالک، که ملک خود را به عنوان آورده خود گذاشته و طرف دوم سازنده که آورده آن مالی و دانش فنی جهت ساخت بنا می باشد. بدین ترتیب دو طرف در این قرارداد به عنوان شریک بوده و هر یک به دنبال منافع خود هستند. این موضوع ممکن است سبب بروز حساسیت های احتمالی و تضاد منافع در ابتدا و در طول انجام پروژه شود که دانستن آن می تواند این مسیر را هموارتر نماید.

درصد مشارکت در ساخت

اولین سوال در این پروسه این است که عرف نحوه تقسیم منافع یا همان درصد مشارکت در ساخت معمول به چه صورت است. این سوال جواب واحد نداشته و بر اساس موقعیت تعیین می گردد. اما به صورت کلی در تهران با توجه به ارزش بالاتر ملک و زمین نسبت به سایر شهرها، درصد مشارکت در ساخت معمولا ۴۰% به نفع سازنده و ۶۰% به نفع مالک است. به همین ترتیب در شهرستان ها که فاصله قیمت ملک و هزینه ساخت کمتر است، معمولا مشارکت ها به صورت برابر هر طرف ۵۰% بسته می شود. 

البته این یک قانون کلی نیست باید دقیق تر و بسته به موقعیت ملک بررسی گردد. به طور مثال ممکن است مالک در ازای دریافت بلاعوض بیشتر یا کمتر، سهم بیشتر یا کمتری مطالبه نماید. همچنین متریال مورد نظر مالک طبعا در هزینه ساخت سازنده و در نتیجه موارد فوق اثر گذار است. 

برای محاسبه دقیق درصد مشارکت در ساخت ابتدا از مشاوران املاک منطقه پرس و جو کرده که عرف و میزان بلاعوض و درصد تقسیم متراژ بین مالک و سازنده چقدر است. به طور مثال در تهران با در نظر گرفتن نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک، معمولا عددی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزش ملک را مالک به عنوان بلاعوض دریافت می نماید. همانطور که اشاره شد درصد مشارکت در ساخت در تهران به شهرستان ها متفاوت بوده و نیازمند بررسی میدانی است. بدین ترتیب می توانید از مشاوران گروه ساختمانی اوستاپ در این خصوص نیز بهره مند شوید.

قرارداد مشارکت در ساخت

در ابتدا پیشنهاد می گردد حتما قرارداد مشارکت در ساخت خود را با مشورت یک وکیل مجرب در امور ملکی تنظیم نموده و ابدا به قراردادهای موجود در سایت ها و آژانس های املاک بسنده ننمایید. بدین ترتیب جهت آشنایی بیشتر شما با قرارداد مشارکت در ساخت کامل، موارد ضروری موجود در قرارداد در این قسمت بیان می شود:

• مشخصات طرفین قرارداد
• موضوع قرارداد (مشارکت در ساخت) و مشخصات ملک و سهم هر یک از مالکین و آورده هر یک از طرفین (تقبل هزینه های غیر از ساخت بنا مانند شهرداری، پایان کار، خرید انشعابات آب، برق، فاضلاب، هزینه های نقل و انتقال) مشخص گردد.
• سهم هر یک از طرفین
• مدت قرارداد مشارکت در ساخت و ذکر تاریخ شروع (معمولا از زمان صدور جواز تعیین گردد). همچنین تاریخ های تحویل، پایان کار و سند ذکر گردد.
• تعهدات طرفین قرارداد شامل:
  • اجرای ساختمان بر اساس لیست مصالح به تصویب رسیده طرفین
  • در مورد امکان پیش فروش سازنده در حین کار توافق شده و در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر گردد. (پیشنهاد این است که یا سازنده پیش فروش نکند یا به تناسب پیشرفت کار اجازه پیش فروش داده شود)
  • در مورد امور فورس ماژور مانند زلزله، سیل و جنگ توضیح داده شود.
  • داور بی طرف تعیین گردد. (معمولا مشاور املاک)
  • حق انتقال پروژه به شخص دیگر از سازنده و مالک سلب گردد.
  • متناسب با پیشرفت کار، سهمی از سند اصلی ملک به نام سازنده انتقال می یابد. (به تناسب هزینه ای که سازنده در هر مرحله انجام داده است)
  • سهم مشاور املاک در قرارداد مشارکت در ساخت آورده شود و پیشنهاد این است که در دو قسط زمان امضای قرارداد و زمان شروع عملیات ساختمانی پرداخت شود.

لیست متریال (مصالح) در مشارکت در ساخت

متریال مورد استفاده در ساختمان مورد مشارکت بر اساس شهر و منطقه ملک تعیین می گردد. به طور مثال کیفیت ساختمان در مشارکت در ساخت در تهران نه تنها در هر منطقه بلکه در هر خیابان و کوچه نیز می تواند متفاوت باشد. با وجود این تفاوت ها، سرفصل ها و نکات ریز و حساس متریال (مصالح) مشارکت در ساخت در این قسمت شرح داده می شود تا با رعایت این نکات از اختلاف های احتمالی جلوگیری شود. بدین ترتیب موارد زیر در لیست و قرارداد دیده شود:

• نقشه معماری و نمای پیشنهادی با تایید کارفرما باشد. (با مشاعات توافق شده)
• ترکیب مصالح نما (سنگ و آجر) و نوع آن و نورپردازی تعیین گردد.
• اجرای خاکبرداری، تحکیم گود و اسکلت ساختمان و طبق نقشه های مصوب سازه باشد.
• مصالح تیغه چینی و دیوار کشی تعیین گردد. (بلوک صنعتی، لیکا و …)
• نوع تاسیسات مکانیکی ساختمان با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه تعیین گردد. (داکت اسپلیت با موتورخانه یا پکیج، چیلر، موتورخانه و شوفاژ، اسپلیت و…)
• جنس لوله های آب  گرم ۵ لایه و آب سرد تک لایه  و فاضلاب ترجیحا پوش فیت با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه.
• لوله کشی گاز توکار مانیسمان
• لوله های برق نسوز پی وی سی و سیم و کابل ها استاندارد. 
• نوع موتور آسانسور، تعداد نفرات و نوع کابین (به طور مثال تمام استیل)، برند ریل ها و نوع و برند درب های آسانسور (تمام اتوماتیک، نیمه اتوماتیک، لولایی و …)
• نوع سنگ پله، دیواره ها و پارکینگ ها و لابی ها
• پوشش کف واحدها (سنگ، سرامیک یا پارکت) با ذکر برند و اندازه مورد نظر (به طور مثال ۸۰ در ۸۰)
• نوع یا برند درب ها (ورودی ضد سرقت) و قفل و دستگیره ها با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه
• نوع سرویس ها یک سرویس ایرانی و یکی فرنگی، روشویی کابینتی، حوله خشک کن و فلاش تانک (روکار یا توکار)
• نوع کاشی ها با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه
• نوع پنجره های دو جداره (ترمال بریک یا یو پی وی سی) با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه
• شیرآلات با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه
• کابینت ام دی اف با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه
• نرده های راه پله، تراس، ها و .. با ذکر نوع و برند مورد نظر و برندهای مشابه
• درجه کلید پریزها و مینیاتوری با ذکر برند مورد نظر و برندهای مشابه
• اجرای سقف کاذب طرح دار با تایید کارفرما (کناف یا رابیتس)
• امکانات جانبی مانند سنسور روشنایی، دوربین، ماهواره مرکزی، جاروی مرکزی، 
• محوطه سازی با طرح مورد تایید کارفرما
• دو لایه قیرگونی و ایزوگام پشت بام، کف تراس ها، سرویس ها، پارکینگ همکف و دیوارهای زیرزمین

در انتها پیشنهاد می شود لیست متریالم و مصالح  مشارکت در ساخت نه بسیار سختگیرانه و نه بسیار ساده باشد.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

یکی از چالش های مشارکت در ساخت در تهران تقسیم واحدهای ساخته شده در انتهای کار است. طبقات هر چه از پایین به بالار می رود اصولا مرغوب تر می شوند. بدین ترتیب در ابتدا باید توافقی در این خصوص صورت گیرد. شرایط بسته به نوع ملک و مکان و شهر متفاوت است. برای حل این موضوع حالات زیر را در نظر بگیرید:

• مشارکت در ساخت در تهران جهت احداث بنای ۵ طبقه با عرف معمول ۶۰ درصد مالک و ۴۰ درصد سازنده: معمولا در این حالت کار چندان پیچیده نبوده و طبقات ۱ و ۳ و ۵ را مالک یا مالکین و طبقات ۲ و ۴ را سازنده دریافت می کند. پیچیدگی گاها بین مالکین پیش آمده که کدام طبقه به کدام مالک برسد.
• اگر مشارکت خود را طبق عرف معمول مشارکت در ساخت انجام نمی دهید، تلاش کنید تا حتی الامکان از واحد مشترک بین مالک و سازنده پرهیز کنید.
• در ملک هایی که کمتر با بیشتر از ۵ طبقه است، با توجه به متراژ واحدها، بهتر از میزان بلاعوض را با متراژ تطابق دهید تا در انتها به واحد مشترک بر نخورید. به طور مثال اگر پس از مشارکت در ساخت در تهران، ۴ طبقه بنا خواهید داشت، می توانید با بیشتر نمودن مبلغ بلاعوض، به صورت مشارکت را به صورت ۵۰ درصد ببندید.

خطرات مشارکت در ساخت

متاسفانه با وجود ظرفیت‌های بسیار زیاد پروسه مشارکت در ساخت در تهران، می شنویم که اغلب مالکین با ترس و عدم اطمینان با این موضوع مواجه می شوند. خطرات مشارکت در ساخت اغلب در پی کلاهبرداری مشارکت در ساخت بوده که متاسفانه در سال های اخیر رخ داده است. این موضوع خود سبب سخت گیری های بیشتر مالکین شده و رغبت سازندگان را نیز جهت این امر کمتر نموده است.

با شناخت انواع این خطرات مشارکت در ساخت و راه حل های آن ها می توانید از مشکلات آتی جلوگیری نمایید.

• پیش فروش غیر قانونی به چند خریدار: ممکن است به جای یک سازنده مجرب با یک کلاه بردار مواجه شوید! بدین ترتیب که ممکن است واحدهای ساختمان را در طول پروژه به چندین نفر بفروشد و فرار کند. البته امروزه با سختگیری های اعمال شده در الزامات کد رهگیری، این موضوع کم رنگ تر شده است.
  • راه حل: قبل از هر چیز سازنده مطمئن انتخاب کنید و از نمونه کارهای قبلی بازدید کرده و ترجیحا با مالکینی که قبلا با این سازنده قرارداد مشارکت در ساخت در تهران داشته و پروژه به اتمام رسیده است مشورت نمایید. (البته ممکن است همیشه مشکلاتی بین دو طرف قرارداد به وجود آمده و مالک قبلی کاملا راضی نبوده باشد اما در مورد عدم کلاهبرداری این شیوه بهترین اطلاعات را به شما می دهد.)
  • در قرارداد ذکر شود که پیش فروش سازنده تنها با کد رهگیری امکان پذیر بوده و امکان پیش فروش را با توجه به مرحله پیش رفت کار قرار دهید.
  • جریمه سنگینی برای این موضوع که فروش مال غیر است در نظر گرفته شود.
• پیش فروش کل واحدها و عدم تکمیل پروژه: سازنده ممکن است در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت در تهران ذکر نشده باشد که سازنده با توجه به پیشرفت پروژه می تواند هر واحد را پیش فروش کند، سازنده ممکن است خیلی زود واحدها را فروخته و در حین کار دچار مشکل تامین مالی پروژه شود، یا در تورم شدید گرفتار و دچار ضرر شده و پروژه را نیمه کاره رها نماید.
  • راه حل: یا امکان پیش فروش از سازنده گرفته شود یا (به صورت منطقی تر) با توجه به درصد پیش رفت پروژه، امکان پیش فروش به سازنده داده شود. (به طور مثال یک واحد بعد از سفت کاری با تایید مالک، یک واحد پس از تاسیسات با تایید مالک و یک واحد پس از نازک کاری با تایید مالک یا موارد مشابهی از این دست)
  • جریمه سنگینی برای این موضوع در نظر گرفته شود.
• انتقال پروژه به غیر: سازنده ممکن است پس از بستن قرارداد پروژه را به فرد دیگری واگذار کرده جدا از اینکه سودی از این کار کسب کرده و بدون ارزش افزوده ای که در قرارداد تعهد داده سود می کند، شما را دچار مشکلات بسیاری خواهد کرد. از جمله کیفیت کار و مسئولیت هایی که حین پروژه متوجه سازنده است.
  • راه حل: در قرارداد حتما این موضوع ذکر شود و جریمه سنگینی برای عدم رعایت آن در نظر گرفته شود و نوشته شود که در این صورت قرارداد فسخ خواهد شد.
• عدم اتمام کار: با توجه به نوسانات شدید بازار مسکن و رکود و تورم موجود در بازار، بسیاری از سازندگان دچار مشکلات تامین مالی در اواسط کار شده، و توانایی اتمام کار را به موقع نخواهند داشت. در بسیاری موارد درگیری های ناشی از این موضوع بین مالک و سازنده، پروژه را به طور کامل تعطیل می کند. این موضوع در مشارکت در ساخت در تهران بیشتر است.
• عدم دریافت گواهی پایان کار: بسیاری از سازندگان به علت عدم دانش کافی از قوانین به روز مقررات ملی ساختمان، شهرداری، آتش نشانی و نظام مهندسی، در آخر پروژه و در زمان دریافت پایان کار دچار مشکل می شوند و اکثرا پروسه طولانی و مشکل آفرین شده و به پایان کار منجر نمی شود. عدم دریافت پایان کار هم دریافت سند را مختل کرده و پروسه مشارکت در ساخت در تهران را دچار بن بست می نماید.

روند مشارکت در ساخت

در این قسمت به روند این قرارداد از صفر تا صد پرداخته می شود. به طور مثال