در این مقاله به بازسازی ساختمان کلنگی و تفاوت های آن با بازسازی آپارتمان پرداخته می شود. اول از همه باید در نظر گرفت که به چه ساختمانی کلنگی گفته می شود. در معنای عام ساختمانی که به طور کلی کیفیت لازم برای سکونت را از دست داده است کلنگی گفته می شود. به طور متوسط ساختمان های با عمر بیش از ۳۰ سال در تهران کلنگی در نظر گرفته می شود. اما از آنجا که عمر ساختمان بر اساس کیفیت ساخت و مصالح استفاده شده تعیین می گردد، تعریف قبلی از ساختمان کلنگی صحیح تر است.
بازسازی ساختمان قدیمی ظرافت و حساسیت های بسیار بیشتری نسبت به بازسازی ساختمان معمولی دارد. چرا که فرسودگی موجود در سازه و مصالح الزامات بیشتری می طلبد. شرایط کلی بازسازی ساختمان در مطلب بازسازی ساختمان در تهران شرح داده شده است. در این قسمت به الزامات مخصوص ساختمان کلنگی پرداخته می شود. بررسی دقیق سازه ای در ابتدای کار مهم ترین نکته است. حتما از طریق کارشناسان متخصص سازه به سوال های زیر پاسخ دهید:
اگر به کلیه موارد فوق دقت نشود، دور از ذهن نیست که عدم رفع نقض های احتمالی ساختمانی که از نظر فیزیکی مشکل دارد، بخش زیادی از هزینه های بازسازی ساختمان را در کوتاه مدت ضایع نماید. به طور مثال یک ترک نه چندان بزرگ می تواند موجب دوباره کاری بخش زیادی از نازک کاری و سفت کاری در بازسازی ساختمان قدیمی شود.
از نگاه دیگر به خصوص در کشور عزیزمان شاید وظیفه اصلی ساختمان حفظ امنیت جانی ساکنین آن در مواقع خطر مانند زلزله است. حتما در بازسازی ساختمان قدیمی، سازه آن را در برابر زلزله طبق استانداردهای موجود روز اصلاح نمایید.
جهت تقویت سازه ابتدا باید در نظر گرفت که سازه ملک قدیمی بتنی است یا فلزی؟ نکته بعدی اینکه چه ایراداتی متوجه سازه مورد نظر شده است؟ و در آخر روش حل و اصلاح سازه در بازسازی ساختمان قدیمی چگونه است؟
روشهای سنتی و مرسوم اصلاح سازه بتنی در بازسازی ساختمان قدیمی و کلنگی استفاده از پوشش بتنی و فلزی است.
در پوشش بتنی اطراف ستون و تیر مورد نظر مانند تصویر آرماتور بندی شده (بر اساس محاسبات سازه ای صورت گرفته) و توسط میلگردهایی که با چسب در بتن کاشته می شوند، به سازه اصلی متصل می شوند. سپس پوشش مورد نظر هم بتن ریزی شده و بدین صورت مقطع بزرگتری از سازه بتن آرمه با مقاومت بالاتر ایجاد می شود.
در پوشش فلزی نیز اطراف سازه و تیر توسط ورق های فلزی با اتصال به سازه اصلی پوشانده شده و سازه را مهار می کنند. بدین ترتیب پس از بازسازی ساختمان کلنگی (قدیمی)، سازه تقویت می شود.
هر دو روش تقویت با پوشش بتن یا فلز سبب بهبود استحکام سازه می شود. در موارد مشابه تقویت فلزی ممکن است هزینه بیشتری را طلب کند. بدین ترتیب بهتر است در مورد مخصوص خود از مشاورین استحکام سازه مشورت گرفته و طراحی دقیق را از آنها بخواهید.
روشهای دیگر مقاوم سازی مانند استفاده از دیوارهای برشی، بادبندهای فولادی، اجرای تیر یا ستون فولادی و اتصال به سازه بتنی و استفاده از مواد کامپوزیتی وجود دارند که در موارد پیچیده تر از آنها استفاده می شود.
بر اساس اینکه کدام ایراد به سازه مورد نظر وارد است، روش هایی برای تقویت سازه فلزی وجود دارد. یک روش مرسوم اضافه نمون صفحات فلزی در نقاط اتصال برای ضعف احتمالی جوشکاری ها یا در بال تیر یا ستون فلزی برای تقویت تیر یا ستون مربوطه است. بدین ترتیب اگر خود فلز یا جوش آن دچار ضعف شده باشد یا سطح مقطع سازه در نقطه مورد نظر کوچک باشد، بدین روش پس از بازسازی خانه قدیمی تقویت می شود.
روش دیگر پر کردن ستون یا تیر مورد نظر با بتن یا بتن و میلگرد است. همانند پوشش بتنی اشاره شده در بالا می توان سازه فلزی را نیز تقویت نمود که این موضوع در مواردی که نیاز به استحکام سازه بسیار زیاد وجود دارد استفاده می شود. به طور مثال در بازسازی ساختمان قدیمی جهت احداث مرکز درمانی با دستگاه های بسیار سنگین که نیاز به تقویت سازه اساسی دارند.
کلیت مراحل بازسازی ساختمان کلنگی همانند را می توانید در به صورت کامل در صفحه بازسازی ساختمان در تهران بخوانید.
در این قسمت نیز به صورت تیتر وار مراحل شرح داده شده است:
اگر در ابتدا برآورد دقیقی از هزینه بازسازی خانه کلنگی نداشته باشید، حتما هزینه های پیش بینی نشده شما را کلافه خواهد کرد. علاوه بر هزینه های نازک کاری، هزینه های مربوط به تخریب و اصلاحات سازه ای هم بسیار زیاد خواهد بود. بدین ترتیب گاهی اوقات تخریب کامل ساختمان و ساخت ساختمان نوساز با توجه به مزایایی چون سازه مستحکم، قیمت بالاتر ساختمان نوساز با توجه به هزینه بازسازی ساختمان کلنگی بهتر است.
از طرف دیگر ارزش روز افزون ملک در تهران سبب می شود همواره صرفه مالک در نگه داشتن ملک خود بوده است. بدین ترتیب می توان با فرض اینکه در آینده هم این قانون برقرار باشد، با وجود هزینه بازسازی ساختمان کلنگی، برخی مالکین ترجیح دهند که متقبل این هزینه شده و در در ملک قدیمی بازسازی شده خود زندگی نمیاند.
در مجموع اگر تصمیم به بازسازی خانه قدیمی دارید، مهم ترین موضوع در ابتدا برآورد هر چه دقیق تر هزینه بازسازی ساختمان کلنگی خود است. جهت این امر می توانید از متخصصین این حوزه مشورت بگیرید.
برای تخمین دقیق بازسازی ساختمان کلنگی خود، ابتدا باید بدانید موارد اصلی هزینه بر در این امر چه چیزی هایی است. چرا که این هزینه ها شامل ابعاد گوناگونی شده و غفلت از هر یک سبب غفلت از کل هزینه های آن بخش و در نتیجه خطای کل برآورد هزینه بازسازی خانه قدیمی می شود.
بدین ترتیب تخمین هزینه بازسازی ساختمان قدیمی شامل ابعاد زیر می شود: