مدیریت پیمان ساخت و اجرا که معادل انگلیسی آن construction management است، به دانش ساخت با در نظر گرفتن ابعاد هزینه، زمان و کیفیت گفته می شود. بازار امروزه در صنعت ساخت و ساز و عمران کشور بیش از پیش نیازمند در نظر گرفتن ابعاد فوق می باشد.

مدیریت پیمان ساخت و ساز نیازمند دربرگیری مهارت های مختلفی است تا پروژه هم از نظر کیفیت اجرایی و هم از نظر زمان بندی که ارتباط مستقیمی با سودآوری پروژه دارد، به صورت مطلوب اجرا گردد. بدین ترتیب می توان به فاکتورهای برنامه ریزی، نظارت فنی، هماهنگی بین عوامل مختلف اجرایی، تامین مصالح اشاره نمود که مهارت های ضروری این بخش است. وقتی از مدیریت  پیمان ساختمان صحبت می شود، تنها امور اجرایی آن مورد نظر نیست. نظارت و کنترل کیفیت اجرای امور ساختمانی که توسط پیمانکاران انجام می شود، از پیگیری امور مهم تر است. همچنین پیگیری امور اداری مرتبط با پروژه ساختمانی که بسیار متنوع است از مهمترین وظایف مدیر اجرای ساختمان است.

وظایف مدیریت پیمان ساختمان

دانستن ابعاد مختلف مدیریت پیمان ساختمان برای کارفرما فواید بسیار دارد. اگر به دنبال استفاده از یک مدیر پروژه ساختمانی هستید، در نظر گرفتن ابعاد زیر را جدی گرفته و توانایی شخص حقیقی یا حقوقی مورد نظر را در این موارد جویا شوید.

از نظر دیگر برای کارفرمایی که خود قصد مدیریت اجرای پروژه ساختمانی را دارد، دانستن نکات زیر کاملا ضروری است. چرا که توجه نکردن ابعاد گونانون آن مانند سهل انگاری در بحث ایمنی، مشکلات جبران ناپذیری را در پی خواهد داشت.

تخمین هزینه های پروژه ساختمانی

یک فرد مدعی تخصص در مدیریت پیمان ساختمانی، بایستی نسبت به ابعاد مختلف هزینه در طول یک پروژه اشراف کافی داشته باشد. تخمین هزینه های اجرای یک پروژه ساختمانی در کشور ما با وجود تورم متغیر سالانه به صورت دقیق امکان پذیر نیست. با این وجود تخمین حدودی با توجه به نرخ روز اجناس و مصالح، و تسلط به انواع هزینه ها به صورت جامع و شامل امکان برنامه ریزی دقیق تری را برای کارفرما ایجاد می کند.

در طول اجرای پروژه نیز پیمانکار باید به صورت مداوم در پی بهینه کردن هزینه ها باشد. خریدن مصالح و اجناس به صورت مستقیم از کارخانه اگرچه کمی دشواری هایی از نظر هماهنگی امور ایجاد می کند، اما از نظر کاهش هزینه ها کاملا به صرفه است. به طور مثال به جای خرید از مصالح فروشی، خرید برخی از اجناس مانند سیمان از کارخانه بسیار به صرفه تر خواهد بود.

برنامه ریزی امور اجرایی مدیریت پیمان

امور اجرایی و فنی ساختمان بسیار متنوع و در هم تنیده است. آشنایی به آن ها و تجربه ی قبلی کمک می کند تا برنامه ریزی دقیق تر امکان پذیر باشد. در مدیرت پیمان ساختمان اگر فرآیندی خارج از توالی و به اشتباه انجام شود، می تواند هزینه زیادی را جهت اصلاح آن به کارفرما تحمیل نماید.

مدیریت پیمان باید در ابتدا نسبت به توالی امور، و اموری که قابلیت اجرای همزنان دارند اشراف کافی داشته باشد.

در این ارتباط بهتر است به ساختار شکست اجرای پروژه ساختمانی رجوع شده و برنامه ریزی بدین شکل انجام شود.

کنترل پروژه مدیریت پیمان

هر چقدر برنامه ریزی مدیریت پیمان ساختمان به صورت دقیق و با علم و تجربه کافی به کلیه امور انجام شود، تدوین برنامه دقیق تر بوده و کنترل اجرای پروژه آسان تر خواهد بود. در غیر این صورت مدام امور پیش بینی نشده کار مدیریت پیمان ساختمان را مختل کرده و هزینه مالی و زمانی تحمیل می نماید.

در مورد هماهنگی امور نیز باید گفت که متاسفانه یکی از نکات آزار دهنده مدیریت پیمان ساختمان است. چرا که پیوستگی امور با وجود وفور بد قولی های پیمانکاران و مجریان این قشر دشواری های زیادی ایجام می کند. بدین علت توصیه می شود از پیمانکارانی استفاده نمایید که نسبت به تعهدات خود پایبندی زیادی داشته باشند.

کنترل کیفیت

نظارت بر کیفیت اجرای ساختمان بایستی در راس امور مدیریت پیمان باشد. چرا که تنوع امور اجرایی می تواند سبب اشتباهاتی رایجی شود که در طول ساخت اتفاق بیفتد.

از نکات اساسی مدیریت پیمان ساختمان می توان به موارد زیر اشاره نمود:

• نظارت بر آرماتور بندی ساختمان که با نقشه های سازه هماهنگ باشد.
• نظارت بر کیفیت بتن و بتن ریزی، شاقول کردن ستون‌ها، ارتفاع سقف ها، چکش زدن مناسب و ویبره زدن بر طبق استانداردها.
• کنترل کیفیت مصالح ساختمانی خریداری شده، مانند تیرچه ها، یونولیت نسوز، بلوک های سیمانی، سیمان و شن و ماسه، آهن آلات و سایر موارد و اخذ تاییدیه ها.
• در تمامی مراحل نقشه های سازه، معماری، برق و تاسیسات را مرور کرده و اجرا را با آنها تطبیق دهند و الزامات اجرایی را رعایت کنند.
• کنترل کیفیت کارهای اجرایی توسط پیمانکاران مانند بنایی، گچ کاری، جوشکاری، پیمان کار آسانسور، برق کاری، کانال کشی و تاسیسات مکانیکی، لوله کشی آب و فاضلاب، مجری نما، نقاشی ساختمان و سایر موارد

حفظ ایمنی و بهداشت در ساختمان

متاسفانه در کارگاه های ساختمانی به علت سهل انگاری امور مربوط به ایمنی، حوادث زیادی رخ داده که منجر به جراحت و مرگ جبران ناپذیر می شود. حفظ بهداشت و ایمنی در مدیریت پیمان ساختمان یکی از مهم ترین مواردی است که باید مورد توجه قرار گیرد تا این حوادث به حداقل تقلیل یابد. جهت فراگیری دقیق این نکات ایمنی به مبحث ۱۲ مقررات ملی ساختمان مراجعه گردد.

در این قسمت خلاصه این مبحث و نکات اصلی در حین مدیریت پیمان ساختمان را مرور می کنیم:

• محصور کردن محیط کارگاه به صورت ایمن و مطمئن
• تهیه و استفاده از لوازم ایمنی فردی شامل: کفش و کلاه ایمنی،لباس کار، عینک، چکمه، دستکش مناسب، جعبه کمک های اولیه
• پوشش مکان هایی که خطر سقوط از ارتفاع داشته با نرده مناسب
• پوشش نقاطی که خطر سقوط مصالح دارند با داربست مناسب
• بازرسی و سرویس دوره ای تجهیزات کارگاهی که پر خطر ترین آن‌ها بالابر است. بازرسی سیم بالابر، بالا کشیدن مصالح با استفاده از باکس مناسب، نقطه اتصال قلاب و بالابر، از مهم ترین نکات است.
• پیش بینی ایمن جهت انبار مواد آتش گیر و وجود تجهیزات اطفا حریق در کارگاه.
• تعبیه سرویس بهداشتی و حمام مناسب، اتاق استراحت تمیز، ماسک، امکانات گرمایشی و سرمایشی مناسب و امکانات بهداشتی
• نظارت بر استفاده از کمربند ایمنی روی داربست ها

البته موارد فوق به اختصار از ۸۰ صفحه مقررات ملی ساختمان مربوط به ایمنی در مدیریت ساخت آورده شده و بهتر است جهت فراگیری بهتر به اصل مبحث رجوع نمایید.

امور قراردادها

در بحث مدیریت پیمان ساختمان، پیمانکاران متعددی برای اجرای هر قسمت از عملیات ساختمان مشغول به کار می شوند. بدین ترتیب فعالیت هر یک از آن ها باید تحت نظر مدیریت پیمان ساختمان باشد. به امور زیر از اصلی ترین وظایف مدیریت اجرای ساختمان می توان اشاره کرد:

• یافتن پیمانکار با کیفیت و بازدید از نمونه کارهای آن ها
• چانه زنی و قیمت گرفتن از پیمانکاران مختلف
• تنظیم قرارداد و رعایت ریزه کاری های مرتبط با هر نوع از پیمان کاری در قرارداد جهت جلوگیری از مشکلات ناشی از اختلاف نظر های آتی
• پیگیری وظایف پیمانکاران طبق قرارداد
• مدیریت امور پرداخت ها با توجه به پیشرفت پروژه
• تسویه مبالغ پروژه پس از تحویل گرفتن کامل

مراحل اجرای ساختمان

در این قسمت به طور خلاصه و تیتر وار به مراحل اجرای ساختمان اشاره می شود:

• اخذ جواز از شهرداری و شروع به کار
• تخریب ساختمان کلنگی
• خاکبرداری و تحکیم گود
• آرماتوربندی و بتن ریزی فونداسیون
• اجرای اسکلت فلزی یا فولادی
• دیوار چینی
• گچ و خاک
• لوله کشی فاضلاب و تست آن با حضور و تایید کتبی ناظر
• لوله کشی آب و تست آن با حضور و تایید کتبی ناظر
• لوله کشی گاز و تست آن با حضور و تایید کتبی ناظر
• لوله کشی برق و سیم کشی (در کف واحدها) با حضور و تایید کتبی ناظر
• پوشش سرویس ها و روی لوله ها با ملات سیمان
• رابیتز بندی یا دیوار چینی روی لوله ها
• پر کردن کف واحد با فوم بتن
• سفارش و نصب چهارچوب های درها، کمدها، و پنجره ها