مراحل ساخت ساختمان

در این مقاله به نکات اجرایی و اداری و مراحل ساخت ساختمان از صفر تا صد پرداخته می شود.

وکالت پیمانکاری ساختمان

پس از توافق و عقد قرارداد با پیمانکار ساختمان خود، بایستی با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، به شخص پیمانکار جهت مراجعه به اداره های شهرداری، دفاتر الکترونیک شهر، آتش نشانی، بیمه وکالت کاری بدهید.

اگر خود زمان لازم را برای رسیدگی به برخی امور مانند نوشتن تقسیم نامه، مراجعه به سازمان ثبت اسناد (در انتهای کار) را دارید پیشنهاد می شود این کار را خود انجام دهید.

برای وکالت نامه خود ترجیحا حق توکیل به غیر به پیمانکار ساختمان ندهید چرا که این امر ممکن است سبب شود پیمان کار پروژه را به شخص دیگری محول نماید.

ممکن است پیمانکار ساختمان در طول پروژه خطاهایی انجام دهد که سبب گیر افتادن کار با شهرداری در انتها شود. پیشنهاد می شود در قرارداد پیمانکاری ساختمان، در فواصل زمانی مشخص پیمانکار را موظف به اخذ گواهی عدم خلاف شهرداری نمایید.

اخذ جواز نوسازی از شهرداری

• دفتر خدمات الکترونیک شهرداری: فرآیند ساخت هرگرنه بنای عمرانی در تهران با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر آغاز می گرد. بدین ترتیب نقطه شروع کار پیمانکار ساختمان از این قسمت خواهد بود. در این مرحله با همراه داشتن مدارک (کلیه سندهای ملک، مالک یا وکیل با سند وکالت، مدارک شناسایی) به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک منطقه مورد نظر مراجعه نموده و پرونده نوسازی جهت ساخت بنای مورد نظر را تشکیل دهید.
• دستور نقشه: پس از بازدید کارشناس دفتر خدمات از وضعیت فعلی ملک و بررسی پرونده شهرداری، دستور نقشه شهرداری که اطلاعات بنای احداثی ساختمان را مشخص می کند صادر می شود.
• آزمایش مکانیک خاک: جهت صرفه جویی در وقت بهتر است امور حفاری و آزمایش خاک ملک مورد نظر را در این مرحله انجام دهید تا نتایج آن برای طراحی سازه سریع تر آماده شده و معطل این موضوع نشوید.
• نقشه معماری: بطراح معماری شما که برگه طراحی خود را برای طراحی این ملک می گذارد (اصطلاحا برگه سبز)، بر اساس دستور نقشه صادر شده نقشه معماری را طراحی می کند. نقشه بایستی ابتدا در دفتر خدمات الکترونیک و سپس در شهرداری مرکز تایید گردد.
• فیش های شهرداری: فیش های پرداختی مربوط به صدور جواز ساخت ساختمان مانند عوارض نوسازی پس از تایید نقشه معماری صادر شده و بایستی پرداخت شود. پرداخت را می توان به دو صورت قسطی و نقدی انجام داد که طبعا پرداخت قسطی مشمول تخفیف بین ۲۰ تا ۲۵ درصد می شود.
• ارائه نقشه های سازه، تاسیسات برقی و مکانیکی باید توسط پیمانکار ساختمان به دفتر خدمات الکترونیکی شهر و تایید آن‌ها. برای ساخت ساختمان با متراژ بنای بالاتر از ۲۰۰۰ متر مربع، تایید نقشه ها باید توسط سازمان نظام مهندسی انجام شود و از حیطه کاری شهرداری خارج است.
• بستن قرارداد با ناظرها پس از معرفی سیستمی آن‌ها که درخواست آن در دفتر خدمات الکترونیکی شهر داده می شود (ناظر ها به صورت سیستمی و رندوم معرفی می شوند.). لازم به ذکر است که ساخت ساختمان با بنای کمتر از ۱۵۰۰ متر مربع، یک ناظر (عمران) و ساختمان بین ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ متر مربع بنا، چهار ناظر آب، برق، معماری و عمران دارد. قرارداد با برگه های سهمیه ناظر ها (برگه سبز ناظر) که در دفترخانه اسناد رسمی گواهی و امضا شده به دفتر خدمات الکترونیکی تحویل داده می شود.
• در این مرحله از اخذ جواز باید نمای ساختمان مورد نظر خود را طراحی نموده و دفترچه نمای طراحی شده را به قسمت مربوطه در شهرداری مرکز ارائه کنید. بدین ترتیب وقت کمیته نما دریافت کرده و تاییدیه نما را دریافت کنید.

تخریب ساختمان کلنگی و گود برداری

اولین قدم از مراحل پیمانکاری ساختمان از صفر تا صد، در صورتی که در ملک مورد نظر ساختمان کلنگی وجود دارد، اجازه تخریب پس از اخذ شروع به کار با امضای ناظر امکان پذیر است. در نظر داشته باشید ملک مورد نظر را حتما با استفاده از پیمانکار مجرب و متخصص تخریب نمایید. چرا که حساسیت های ایمنی در تخریب ساختمان کلنگی بسیار است.

همچنین در نظر بگیرید که ضایعات آهنی ساختمان کلنگی ارزشمند است. از پیمانکار ساختمان خود قبض باسکول و رسید مبلغ فروخته شده جنس را درخواست نمایید.  اگر ضایعات را به تخریب کار واگذار می کنید حتما از قبل از چند پیمانکار قیمت گرفته و چانه زنی کنید. اگر پس از گود برداری نیازمند اجرای سازه نگهبان هستید نیز ترجیحا تیر آهن ها را نگه داشته تا از آن استفاده نمایید.

ایمنی یکی از مهمترین نکات در پیمانکاری ساختمان از صفر تا صد است. چرا که اگر مشکلی در اثر کم توجهی به نکات ایمنی حادث شود، اول از همه مالک باید پاسخگو باشد. برای گود برداری نیز به ایمنی ساختمان های مجاور حساس باشید. ساده ترین روش نگه داشتن اصطلاحا پاشنه دور تا دور زمین است که خاک آن قسمت پس از اجرای سازه نگهبان برداشته می شود. هر چه ارتفاع گود برداری بیشتر می شود، حساسیت ها و سازه قوی تری نیاز دارد. تا جایی که در ارتفاع گود بالای ۵ تا ۷ متر از روش نیلینگ بهتر از سازه نگهبان خواهد بود.

آرماتوربندی و اجرای اسکلت

آرماتوربندی ساختمان و اجرای اسکلت سازه، اصلی ترین قسمت از مراحل پیمانکاری ساختمان از صفر تا صد است. کیفیت اجرای اسکلت تضمین کننده دوام ساختمان در برابر حوادث آتش سوزی و زلزله بوده و جان و سلامت افراد بسیاری در گرو همین موضوع است.

همچنین اجرای صحیح و اصولی اسکلت ساختمان رابطه مستقیم با عمر مفید ساختمان دارد. چرا که در صورت استحکام سازه در سالیان دراز، بقیه اجزای آن را می توان بازسازی و به روز نمود. هر دو نوع از فونداسیون بتن آرماتوربندی شده استفاده می گردد.

دو نوع اصلی اسکلت فولادی و بتنی (بتن آرمه) در اجرای ساختمان وجود دارد:

• اسکلت فولادی: استفاده از تیرآهن های طراحی شده بر اساس نقشه طراح به روش های جوشکاری یا پیچ و مهره ای.
  • مزایا: سرعت کار بسیار بالاتر ساخت ساختمان و با توجه به اندازه کوچکتر ستون فلزی، فضای مفید بیشتری به وجود می آید.
  • معایب: هزینه بسیار بالاتر و مقاومت پایین تر در آتش سوزی
• اسکلت بتنی: استفاده از ترکیب میلگرد و بتن در کل سازه بدین ترتیب که در هر سقف ابتدا ستون ها آرمانور بندی و بتن ریزی شده و پس از خشک شدن بتن تیرها آرماتوربندی شده و تیرچه ها و یونولیت ها قرار داده شده و سپس بتن سقف ریخته خواهد شد و وارد سقف بعدی می شود.
  • مزایا: هزینه پایین تر
  • معایب: سرعت پروژه با توجه اینکه کل مراحل پیمانکاری ساختمان در گرو اجرای اسکلت است، بسیار کندتر از اسکلت فلزی خواهد بود.

دیوار چینی

هنگامی که اجرای ساختمان سقف دو یا سه را سپری می کند، می توان از اولین سقف به موازات دیوار چینی های داخلی را انجام داد. بدین ترتیب که تا حد امکان بتوان مراحل پیمانکاری ساختمان از صفر تا صد را به موازات پشت سر هم انجام داد، سرعت اجرای ساختمان بیشتر می شود.

جهت دیوار چینی می توان از مصالحی مانند، آجر، سفال، بلوک سیمانی، بلوک صنعتی و بلوک معدنی و بلوک هبلکس استفاده نمود. آجر بیشتر مناسب زیر زمین و جاهایی است که از نم جلوگیری نماید. بلوک سیمانی وزن بسیار زیادی دارد. سفال از نظر استانداردهای مقاومتی و انتقال حرارت پایین است. هبلکس و بلوک با پوکه صنتعی قیمت بسیار زیادی دارند. در این میان بلوک با پوکه معدنی از نظر مقاومتی، انتقال حرارت، وزن کم و قیمت متوسط در صورتی که از شرکت معتبر با تاییدیه تهیه شود گزینه مناسبی خواهد بود.

گچ و خاک

در این مرحله از پیمانکاری ساختمان، دیوارهای اجرا شده از سمت داخل واحدها با یک لایه از ملات گچ مخصوص گچ و خاک و خاک رس پوشانده می شود. این امر به علل زیر انجام می پذیرد:

• این کار سبب ایجاد یک لایه جدید و عایق سازی بهتر فضای داخل می شود.
• با برش قسمت های مورد نیاز، لوله های تاسیسات (به خصوص برق) از آنها عبور داده می شود.
• با خاصیت چسبندگی گچ، استحکام نسبی به دیوارچینی می دهد.

دقت شود که گچ و خاک ساختمان می تواند به ترتیب با اجرای هر طبقه دیوارچینی از اولین طبقه شروع شود و بدین ترتیب با همزمانی کارها مراحل پیمانکاری ساختمان از صفر تا صد تسریع شود.

لوله کشی آب و فاضلاب

در مراحل اجرای ساختمان، یکی از حساس ترین مراحل لوله کشی ساختمان است.

لوله کشی فاضلاب به نسبت زمان بر تر از لوله کشی آب است و زودتر از آن انجام می گیرد. بدین ترتیب ابتدا لوله کشی فاضلاب انجام شده و پیشنهاد می شود به روش پوش فیت از برندهای معتبر داخلی اجرا شود. در پایان باید لوله ها را با آب پر کرد و عدم نشتی سیستم فاضلاب ساختمان را تست نمود.

پس از فاضلاب نوبت لوله کشی سیستم آب ساختمان بوده و در این قاسمت نیز پیشنهاد می شود از لوله های ۵ لایه در سقف استفاده شود. اگر لوله ها را از کف رد می کنید، حتما از روش کلکتوری استفاده نمایید.

هزینه مازاد استفاده از لوله های با کیفیت چندان زیاد نبوده در حالی که در اثر بسیار زیادی در کیفیت زندگی افراد در آینده دارد. مشکلات ناشی از تاسیسات آب و فاضلاب همیشه گریبان گیر ساکنین ساختمان است.