نکات حقوقی خرید خانه

در این مقاله به موارد نکات حقوقی خرید ملک و آپارتمان پرداخته می شود. اکثر معامله گران هنگام خرید و فروش خانه با حضور در املاک قرارداد خود را تنظیم می کنند. اولین پیشنهاد ما این است که ترجیحاً معاملات ملکی خود را با حضور یک وکیل مجرب به عمل رسانید. هزینه وکیل در برابر هزینه های دریافت شده بنگاه های معاملات ملکی در برابر سودی که از کاهش ریسک معامله چند صد میلیونی و چند میلیاردی شما ایجاد می شود بسیار اندک است. گروه ساختمانی اوستاپ با بهره گیری از وکلای به نام و متخصص امور ملکی، آماده راهنمایی شما در این خصوص است.

ابتدا دقت شود که معامله باید در دفتر املاک و با مهر املاک انجام پذیرد تا بخشی از مسئولیت بر عهده دفتر املاک باشد.

همچنین در سند رسمی بایستی مشخصات قید شده را با مشخصات واقعی ملک تطبیق داد. در صورت وجود مغایرت، فرآیند اصلاح سند حداقل ماه ها زمان بر خواهد بود.

احراز هویت فروشنده

پیش از هر چیز باید اطمینان حاصل شود که در خرید خانه یا ملک مورد نظر، شخص مدعی فروش واقعا همان مالک قید شده در سند رسمی است. این موضوع با بررسی سند و تطبیق مدارک شناسایی صورت می گیرد.

در صورتی که ملک به صورت وکالتی فروخته می شود (که پیشنهاد می شود حتی الامکان از اینکار پرهیز نمایید) حتما از اصالت وکالت با استفاده از شماره وکالتنامه و دفترخانه اطمینان حاصل نمایید. همچنین دقت نموده که مورد معامله تحت عنوان وکالت فروش در وکالتنامه ذکر شده باشد. نکته دیگر اینکه مطمئن شوید مالک اصلی ملک در قید حیات باشند.

صحت سند رسمی و بازداشت و غیرقابل معامله نبودن ملک نیز از طریق استعلام ثبت صورت گرفته  که از طریق دفترخانه اسناد رسمی انجام می شود. دقت نمایید که هرگونه پرداختی اولیه را موکول به عدم مشکل در استعلام ثبت نمایید. چرا که با انتقال هر گونه و هر مقدار وجه معامله جاری شده و ادامه روند از طریق مراجع قانونی دشوارتر خواهد بود. لازم به ذکر است که چک مورد نظر به تاریخ روز معامله نوشته شده و در مبایعه نامه ذکر می شود که پس از استعلام ثبت به بانک مراجعه خواهد شد. در این فرآیند بررسی می شود که ملک مورد نظر در رهن بانک نیز نباشد.

ترجیحاً از خرید ملکی که فروشنده صرفا یک مبایعه نامه خرید از مالک اصلی را دارد پرهیز نمایید. (حتی اگر در آن ذکر شود که خریدار امکان فروش ملک مورد نظر را دارد.)

مدارک ضروری فروش خانه

• تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی
• سند و بنچاق های قبلی
• پایان کار
• تسویه حساب های مربوط به ملک
• موارک هویتی و وکالتی

تسویه های مورد نیاز

در نکات حقوقی خرید ملک، تسویه حساب های گذشته ملک تا تاریخ تحویل بر عهده فروشنده است. در مبایعه نامه قید شود که تا روز دفترخانه، فروشنده باید تاییدیه تسویه های مورد نظر را ارائه نماید و هر گونه بدهی سابق بر عهده فروشنده است.

• در صورتی که درختی در ملک قطع شده باشد، جریمه آن بر عهده فروشنده است. (تا زمان تحویل)
• تسویه حساب با شهرداری (عوارض سالیانه، پسماند و …)
• تسویه حساب با سازمان مالیاتی (به خصوص در املاک تجاری و اداری بسیار مهم است.)
• تسویه حساب با بیمه تامین اجتماعی (در املاک اداری و تجاری)
• بدهی های ادارات آب، برق، گاز و شارژ معوقه ساختمان

هر یک از موارد فوق را جهت اطمینان بیشتر می توانید از مرجع مربوطه استعلام نمایید.

موارد قید در قرارداد معامله ملک

در این قسمت از نکات ضروری فروش خانه، ذکر می شود که جهت پیشگیری از اختلاف های آتی، چه مواردی را باید در قرارداد ذکر نمود.

حق فسخ

در قرارداد حتما باید حق فسخ به صورت کامل و شفاف مورد توافق قرار گرفته و ذکر شود. سوالاتی مانند آیا حق فسخی برای طرفین در نظر گرفته می شود و شرایط آن پیست؟

پیشنهاد می گردد در قرارداد ذکر شود که اگر چک های خریدار پس از مدت معینی از تاریخ چک مثلا یک هفته وصول نشود، بایستی فروشنده می تواند قرارداد را به صورت یک طرفه و بدون تشریفات قانونی فسخ نماید. همچنین مبلغ ضرر و زیانی به نفع فروشنده در نظر گرفته شود.

در صورتی که مورد معامله به هر علی ممنوع المعامله باشد (که در فرمت های کد رهگیری دار آورده شده است) حق فسخ به نفع خریدار و مبلغی به عنوان خسارت در نظر گرفته خواهد شد.

همچنین ذکر شود که برای فروش ملک به بیش از یک نفر، خسارات سنگین مالی و حقوقی در بر دارد و فروشنده متعهد به عدم انجام اینکار است.