پیمانکاری ساختمان چیست

پیمانکار ساختمان که معادل انگلیسی آن Building Contractor می باشد، به معنای سپردن بخش یا کل عملیات ساختمانی به پیمانکار ساختمان است. با توجه تخصصی شدن امور، صنعت ساختمان در ایران نیز از حالت سنتی خود خارج شده و سرعت و تخصص در این صنعت از جایگاه ویژه ای برخوردار شده اند. بدین ترتیب سپردن امور ساختمانی به پیمانکار ساختمانی که هم از تخصص مناسب برخوردار بوده و هم پروژه را به صورت مرتب و برنامه ریزی شده انجام دهد بیش از پیش مهم و حساس شده است.

چرا پیمانکار ساختمان؟

ابتدا بررسی کنیم که چرا کارفرما به جای اینکه امور مربوطه را خود مدیریت کرده و به انجام برساند و در حالی که توانایی این کار را در خود می بیند، کار را به فرد حقیقی یا حقوقی دیگری محول کرده و بابت این امر هزینه مازاد پرداخت کند.

بدین ترتیب بهتر است ابتدا مزایای استفاده از یک پیمانکار مجرب را بررسی کنیم:

• تخصص فنی: اگر پیمانکار ساختمان در نظر گرفته شده از تخصص مناسب برخوردار باشد، اولا از بسیاری از دوباره کاری ها و هزینه های مربوط به آن جلوگیری می شود. چرا که اجرای کارهای ساختمانی هم از نظر ترتیب و هم از نظر کیفیت بدون تخصص دچار سردرگمی و بی کیفیتی خواهد شد. همچنین اثر تخصص و کیفیت در سال های متمادی خود را نمایان می کند و کیفیت نامطلوب کار در کوتاه مدت هزینه های زیادی را تحمیل می کند.
• مدیریت زمان: وقتی پروژه را از نظر اقتصادی تحلیل می کنیم، بایستی مباحث مربوط به ارزش زمانی پول در نظر گرفته شود. بخش عمده ای از سودآوری پروژه ها مربوط به سرعت انجام کار است و عدد سود در ازای مدت زمان بازگشت پول است که معنا دار می شود. بدین ترتیب کارفرما همیشه باید در نظر گیرد که یک پیمانکار ساختمان مجرب و منظم در صورتی که کار را به سرعت انجام و تحویل دهد، در سود آوری پروژه نقش موثر و مهمی را ایفا می کند. به خصوص پیمانکاری ساختمان در تهران که ارزش پروژه ها بیشتر بوده و رقابت چشمگیر تر است، این موضوع اهمیت بیشتری پیدا می کند.
• تخصص اداری و حقوقی: بخشی از تخصص پیمانکاران ساختمانی که بسیار متنوع بوده و بسته به هر پیمانکار متفاوت است، تخصص آن ها در امور مربوط به ادارات مانند شهرداری، ثبت بوده و توانایی آن ها در حل و فصل موانع احتمالی در حین فعالیت می باشد. بدین ترتیب پیشنهاد می شود با توجه به مکانیزم های پیچیده این امور، حتما از توانایی پیمانکار ساختمان خود در این قسمت اطمینان حاصل کنید. چرا که در برخی موارد گره هایی متوجه کار می شود که به سادگی باز شدنی نیست.
• مسئولیت پذیری پیمانکار: پیمانکار ساختمان با تجربه معمولا از گروه مشخصی از مجریان استفاده می کند که در طول سالیان همکاری به هماهنگی رسیده اند. بدین ترتیب مشکلات کار قبلا رفع و رجوع شده کار با مسائل کمتر رو به رو شده و در غیر این صورت نیز یک مرجع پاسخگویی (پیمانکار طرف قرارداد) وجود دارد. اما اگر خود از اکیپ های مختلف و ناهماهنگ استفاده کنید، معمولا به هنگام بروز مشکل دچار سردرگمی شده و هیچ یک اشتباه را گردن نمی گیرند.
• قیمت تمام شده: هر چند که معمولا ذهنیت کارفرما مبنی بر این است که قیمت تمام شده در صورت استفاده از پیمان کار به مراتب بالاتر است، اما با توجه به اینکه قیمت تمام شده امور ساختمانی برای پیمانکار ساختمان بسیار پایین تر از کارفرما بوده و با رقابت موجود در بازار، میزان سود پیمانکاران هم لزوما زیاد نیست، در بسیاری مواقع هزینه نهایی برای کارفما در صورت استفاده از پیمان کار ساختمان مجرب، منصف و دقیق پایین تر نیز خواهد بود.

خدمات پیمانکاری ساختمان در تهران

پیمانکاری ساختمان در تهران بسته به نیاز کارفرما انواع گوناگونی دارد. به طور مثال ممکن است کارفرما از ۰ تا ۱۰۰ پروژه را به پیمانکار و مجری سازنده واگذار نماید. در حالت دیگر ممکن است هر بخش پروژه را به مجری و پیمانکار مربوطه واگذار نماید. در ادامه انواع پیمانکاری ساختمان جهت تصمیم گیری راحت تر کارفرمایان به تفکیک تشریح می شود.

پیمانکاری ساختمان از ۰ تا ۱۰۰

در این روش مالک یا کارفرما، اجرای کل عملیات ساختمانی را از ابتدا تا انتها به مجری و پیمانکار ساختمان مجرب واگذار می نماید. از مزایای این کار نسبت به حالت دیگر ( واگذاری هر بخش به پیمانکار متفاوت) می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• هماهنگی بسیار بیشتر در کارها بین اعضای انجام دهنده پروژه و در نتیجه جلوگیری از بسیاری از دوباره کاری ها و هزینه های مازاد در صورتی که از یک پیمانکار متخصص استفاده نمایید.
• معمولا قیمت خرید مصالح و اجرای پروژه برای یک پیمانکار ساختمان بسیار پایین تر از یک فرد عادی که قصد انجام عملیات ساختمانی دارد می باشد. به نوعی قیمت اجرا و مصالح بسیاری از کارها برای پیمانکار با سابقه نزدیک به قیمت همکار می باشد. به طور مثال اگر یک کاشی کار قیمت تمام شده کاشی کاری ساحتمان را برای پیمانکار ساختمان مجرب متری ۳۰ هزار تومان انجام دهد، برای یک فرد عادی ۳۵ تا ۴۰ هزار تومان قیمت می دهد.

پیمانکاری ساختمان جزیی

نوع دیگر پیمانکاری ساختمان، سپردن بخشی تخصصی به پیمانکار مجرب است. به جای اینکه کل عملیات را به یک پیمانکار سپرد، می توان اجزای تخصصی آن را به پیمانکاران مختلف واگذار کرد.

مزیت این روش در این است که در صورتی که از پیمانکاران متخصص و منصف استفاده شود و توانایی چانه زنی کارفرما بالا باشد، می توان انتظار قیمت تمام شده پایین تری داشت.

خدمات پیمانکاری جزیی کل ساختمان بدین ترتیب دسته بندی می شود:

• پیمانکاری نقاشی ساختمان در تهران
• پیمانکاری نمای ساختمان در تهران
• پیمانکاری تاسیسات مکانیکی و لوله کشی ساختمان
• پیمانکاری تاسیسات برقی ساختمان
• پیمانکاری آسانسور ساختمان
• پیمانکاری اجرای سقف های کاذب (کناف یا رابیتس)
• پیمانکاری خاک برداری و تحکیم گود ساختمان
• پیمانکاری اسکلت ساختمان
• پیمانکاری سفت کاری ساختمان شامل دیوار چینی و …
• پیمانکاری تاسیسات آتش نشانی
• پیمانکاری کلیه خدمات بنایی (سنگ کاری، کاشی کاری و …)
• پیمانکاری گچ کاری ساختمان

پیمانکاری ساختمان در تهران

همانطور که اشاره شد نیاز به پیمانکار ساختمان در تهران بیش از سایر شهرهاست. چرا که از نظر رقابت، دانش فنی و تخصصی پیمانکاران ساختمانی در تهران عموما به روز تر از شهرستان هاست. همچنین با توجه به ارزش اقتصادی بالای پروژه ها از نظر مدیریت پروژه و زمان بندی بسیار سریع تر عمل می کنند.

نکته قابل تامل دیگر روال بسیار پیچیده تر امور شهرداری و قوانین نظارت در تهران نسبت به شهرستان هاست که حتما نیازمند تجربه و بارها آزمون و خطا می باشد.

بدین ترتیب پیشنهاد می گردد پس از بررسی سوابق اجرایی طرف مقابل، از یک شرکت پیمانکاری ساختمان در تهران یا گروه ساختمانی مجرب و مورد تایید استفاده نمایید. برای این امر می توانید عبارت لیست شرکت های پیمانکاری ساختمان در تهران را از موتورهای جستجو وارد نمایید.

گروه ساختمانی اوستاپ با تجربه و تخصص سی ساله خود در امور ساختمانی، مهندسی و اداری در تهران آماده ارائه خدمات پیمانکاری ساختمان در غرب تهران و سایر نقاط به اشخاص حقیقی و حقوقی می باشد.

نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان در تهران

همیشه برای یک قرارداد جامع و شامل و بدون نقص بهتر است فردی با دانش حقوقی مشورت گرفته و این مطلب هرگز جایگزین آن نخواهد بود. با این وجود الزامات یک قرارداد برای استخدام پیمانکاری ساختمان در این مطلب بیان می شود.

• طرفین قرارداد: ذکر مشخصات کارفرما و پیمانکار ساختمان شامل اسم و فامیل، تلفن موبایل و ثابت، آدرس و کد ملی برای شخص حقیقی، نام شرکت، مدیرعامل یا نماینده، شماره ثبت، آدرس، تلفن ثابت و موبایل برای شخص حقوقی
• موضوع قرارداد: پیمانکاری ساختمان با ذکر آدرس پروژه
  • کلیه اجراییات توافق شده که باید ریز آن حتما ابتدا مورد توافق قرار گیرد و در قرارداد آورده شود
  • تعیین اینکه کار به صورت مصالح پای کار است یا مصالح پای پروژه
  • تامین مصالح با چه کسی است؟ پیمانکار یا کارفرما؟
  • تامین چه دستگاه هایی (مانند برش، فرز و …) بر عهده پیمانکار است.
  • کلیه کارگرهای مورد نیاز توسط پیمانکار تامین گردد.
  • اگر کار نقشه یا مشخصات فنی دارد به آن اشاره شده و پیوست شود.
• هزینه قرارداد:
  • نوع هزینه به چه صورت است؟ (انواع هزینه روز مزد، کلی، درصدی، متری)
  • اگر هزینه ها به تفکیک است، کل لیست برآورد ذکر شده یا پیوست قرارداد شود.
  • نحوه پرداخت هزینه با توجه به درصد پیشرفت پروژه ذکر شود.
  • معمولا ۱۰ الی ۱۵ درصد از مبلغ قرارداد به صورت حسن انجام کار نزد کارفرما خواهد ماند و در پایان به پیمانکار پرداخت شود.
  • بندی مربوط به چگونگی پرداخت مالیات ارزش افزوده مربوط به قرارداد وجود داشته باشد.
• مدت قرارداد
  • توافق صورت گرفته با پیمانکار ساختمان در مورد زمان تحویل پروژه قید شود.
  • مبلغی بابت دیرکرد تحویل پروژه توافق و لحاظ گردد.
• تعهدات پیمانکار
  • اجرای پروژه طبق توافق و نقشه های فنی کارفرما باشد.
  • تامین ابزار و لوازم مورد توافق
  • تامین ابزار مورد نیاز و رعایت ایمنی طبق مبحث ۱۲ مقررات ملی ساختمان شامل کفش و کلاه ایمنی، لباس کار مناسب، عینک و ماسک و دستکش
  • استفاده از کارگران قانونی با بیمه و سنوات بر عهده پیمانکار است.
  • حتما قید گردد که پیمانکار حق واگذاری به غیر را در مورد این قرارداد ندارد.
  • در صورتی که در مورد موضوع مورد قرارداد نیاز است پروژه توسط مجری ذی صلاح نظام مهندسی انجام شود، در قرارداد قید گردد. در غیر این صورت توسط افرادی که کارت مهارت مربوطه را دارند انجام گردد.
  • جبران نقوص احتمالی اجرای پروژه بر عهده پیمانکار خواهد بود.
  • پیمانکار ملزم به رعایت قانون کار و مقررات ملی ساختمان است.
• تعهدات کارفرما
  • پرداخت و تامین وجه یا تامین مصالح مورد نیاز جهت انجام امور ساختمانی به موقع
  • تامین الزامات بهداشتی، اتاق استراحت، سرویس بهداشتی، لباس کار
  • بیمه ساختمانی کارگاه
• ضمانت اجرایی
  • معمولا چک یا سفته ای معادل ۵ تا ۱۰ درصد مبلغ قرارداد از طرف پیمان کار به کارفرما جهت ضمانت اجرای قرارداد تسلیم می گردد.
• مالیات
  • در مورد مالیات بر ارزش افزوده پروژه تصمیم گیری شده و پرداخت کننده آن در قرارداد مشخص گردد.
• حل اختلافات و فسخ
  • عدم اجرای تعهدات طرفین با ذکر مدت مشخصی
  • انتقال به غیر قرارداد از طرف قرارداد
  • توافق در حین اجرای کار مبنی بر عدم ادامه پروژه به صورت کتبی و امضای طرفین
  • تعیین مرجع حل اختلاف ذی صلاح
  • موارد فورس ماژور مانند زلزله، سیل، جنگ و سایر بلایای طبیعی در قرارداد آورده شود.

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان

اجرای پروژه و قرارداد پیمانکاری ساختمان به انواع گوناگونی می تواند انجام شود.

روش امانی پیمانکاری ساختمان

روش و قراردادی است که عملیات در آن تحت مدیریت و تامین مصالح توسط کارفرما صورت می گیرد. این روش پیمانکاری ساختمان بیشتر برای پروژه های کوچک اجرا شده و قابلیت کمی برای پروژه های بزرگتر دارد. در این روش یا خود کافرما یا فرد مورد اعتماد او مدیریت امور را بدست گرفته و واضح است که برای پروژه بزرگتر قابلیت کمی دارد.

روش مدیریت پیمان درصدی

در قرارداد پیمانکاری ساختمان به صورت درصدی، پیمانکار کلیه امور را اعم از مدیریت، تامین مصالح، پیمانکاران دیگر، امور مالی و غیره را بدست گرفته و سهمی از هزینه ها را بابت دستمزد دریافت می کند. با توجه به نفع پیمانکار در افزایش هزینه ها، از معایب این روش به موارد زیر می توان اشاره نمود:

• عدم تمایل به چانه زنی و کاهش هزینه ها توسط پیمانکار
• گرفتن پورسانت از تامین کننده های مصالح و پیمانکاران و استادکاران
• بالاتر نشان دادن هزینه ها

برای کمتر نمودن این موارد کارفرما می تواند فرد مورد اطمینان خود را جهت نظارت بر امور مالی معرفی کند. اما کنترل دقیق و به صفر رساندن این خطاها بسیار سخت می باشد. نکته دیگری که به کاهش این معایب کمک می کند این است که در قرارداد پیمانکاری ساختمان، حتما ذکر شود که تنخواه پیمانکار پس از تایید فاکتورها توسط کارفرما ارائه خواهد شد.

پیمانکاری به روش دستمزد ثابت

در این روش از پیمانکاری ساختمان، کلیه فرآیندهای پرداخت توسط کارفرما انجام می شود. پیمانکار ساختمان نیز جهت انجام امور مبلغی ثابت را با کارفرما طی کرده و در قرارداد ذکر می گردد. میزان مشارکت کارفرما در پروژه زیاد بوده و نمی تواند بایستی وقت قابل توجهی در این نوع از قرارداد پیمانکاری ساختمان صرف کند.

در روش های ثابت پیمانکار می تواند ماهانه، واحدی، یا کلی قیمت را با کارفرما طی کند. اگر کارفرما هستید حتما باید در قرارداد خود کلیه ریزه کاری های مربوط به آن پروژه را در گرفته و در قرارداد ذکر کنید. به طور مثال مصالح پای کار تحویل پیمانکار می گردد یا پای ساختمان؟ مسائلی از این دست است که اغلب سبب اختلافات می شود.

پیمانکاری ساختمان به روش با یا بدون مصالح

همانطور که از نام این نوع از پیمانکاری ساختمان پیداست، در هر یک از این دو روش کلی عملیات اجرایی ساختمان بر عهده پیمانکار بوده و تفاوت در این است که تامین مصالح مورد نیاز عملیات ساختمانی بر عهده کارفرما باشد یا پیمان کار.

در صورتی که بر عهده پیمانکار ساختمان باشد، حساسیت هایی از قبیل استفاده از مصالح مرغوب، مقدار مصالح مصرفی، قیمت تمام شده آن به وجود می آید. با توجه به گستردگی این موضوع پیشنهاد می شود از پیمان کار ساختمان مجرب و قابل اطمینان استفاده نمایید.

قرارداد بدون مصالح نیز مشکلات خود را دارد. مسائلی از قبیل تامین به موقع مصالح، پیدا کردن مصالح مرغوب و به قیمت واقعی که برای کارفرمایی که تجربه این کار را ندارد سخت و دشوار خواهد بود.

بدین ترتیب استفاده از پیمانکار ساختمان با سابقه و مطمئن نتیجه مطلوب تری به همراه خواهد داشت.